VADĪBAS ZIŅOJUMS Darbības veids
Saskaņā ar NACE saimnieciskās darbības klasifikatoru, SIA “Marijas 2” (turpmāk Sabiedrība) pamatdarbība ir sava vai nomāta īpašuma iznomāšana un pārvaldīšana (NACE kods 68.20).
Informācija par Sabiedrības pamatkapitālu
Sabiedrības reģistrētais un pilnībā apmaksātais pamatkapitāls ir 14 502 800 EUR, un tas sastāv no 145 028 parastajām akcijām ar vienas akcijas nominālvērtību 100 EUR .
Tirgus stāvokļa un projekta apraksts
Sabiedrībai pieder moderna septiņu stāvu A klases biroju ēka “Novira Plaza”, kas atrodas Rīgas centrā Marijas ielā 2 un Marijas ielā 2A. Ēkas arhitektūra veidota, iedvesmojoties no pilsētas vēsturiskā centra, un tā atbilst mūsdienu biroju dizaina principiem.
Ēkas kopējā virszemes bruto platība ir 29 700 m2, kas sastāv no tirdzniecības platības pirmajā stāvā un A klases birojiem augšējos stāvos. Papildus tam, divos pazemes stāvos 9 900 m2 platībā ir izvietotas 255 autostāvvietas un plaša velosipēdu novietne. Īpašums juridiski sastāv no divām atsevišķām ēkām Marijas 2A un Marijas 2, kuras plānots apvienot vienā, apvienojot zemes gabalus, ar kuriem ēka ir nesaraujami saistīta. Aptuvenais abu ēku īpatsvars ir attiecīgi 80% un 20%.
Būvniecība tika uzsākta 2021. gadā. Pazemes darbi tika pabeigti 2022. gada februārī. Virszemes būvniecības līgums tika parakstīts 2021. gada decembrī. Lai potenciālajiem nomniekiem piedāvātu maksimālu elastību, ēku celtniecība tika veikta pa posmiem. Pirmajā kārtā tika nodotas ekspluatācijā ap 25% no iznomājamajām telpām, pabeigtas koplietošanas telpas ar galīgo apdari, savukārt pārējās telpas tika pabeigtas ar pelēko apdari 2024. gada 1. ceturksnī. Otrajā posmā, 2024. gada 2. ceturksnī, tika pabeigtas ar galīgo apdari papildus aptuveni 20% no iznomātajām telpām. Atlikušie labiekārtošanas darbi tiek veikti pēc attiecīgo nomas līgumu parakstīšanas.
Pēc Covid-19 pandēmijas un attālinātā darba palielināšanās, šobrīd izmaiņas darbavietu izveidē ir stabilizējušās. Modelim, kurā apvienots attālināts darbs ar darbu birojā, būs nozīmīga loma uzņēmumiem, kas vēlas saglabāt elastību. Darba vietas stratēģija un ilgtspēja ir kļuvuši uzņēmumiem par svarīgu faktoru meklējot jaunas telpas, īpaši starptautiskiem uzņēmumiem. Salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, vidējā nomātā biroja lielums ir samazinājies; uzņēmumi izvēlas mazākas telpas, bet palielina ieguldījumus šo telpu iekārtošanā, lai uzlabotu darba apstākļus. Jaunie projekti piedāvā uzņēmumiem lielisku iespēju modernizēt un optimizēt biroja telpu, kā arī nodrošināt iespēju izmantot jaunas zināšanas un risinājumus, lai pielāgotu un izveidotu uzņēmuma vajadzībām vispiemērotāko telpu risinājumu. Telpu uzturēšanas, īpaši komunālo izdevumu pieaugums, ir noturējis vidējās nomas likmes A klases birojiem Rīgā 15-18 EUR/m2 robežās, tajā pašā laikā saglabājot atšķirību starp A un B klases birojiem, pateicoties augstākai energoefektivitātei. Augstā inflācija ir bijis galvenais faktors, kas palielinājis biroju ienesīguma likmi līdz 6.5–6.75%. Tomēr precīzāku datu aprēķināšana ir sarežģīta. Lai gan kopējais investīciju apjoms 2024. gadā Baltijā ir pieaudzis par 60%, salīdzinot ar 2023. gada rādītājiem, Latvijas daļa šajā pieaugumā ir tikai 15%. Kvalitatīvu īpašumu īpašnieki iespējams cenšas nogaidīt, cerot uz ekonomiskās situācijas uzlabošanos. Finansiālo izmaksu samazināšanās sāk nākt par labu nekustamā īpašuma īpašniekiem; tomēr kapitāla tirgus atveseļošanās prasīs vēl kādu laiku. Ienesīguma likmju samazināšanās Austrumeiropā sākās 2024. gada sākumā, un šai tendencei vajadzētu sasniegt arī Baltijas valstis.
2024. gads būvniecībā Baltijas reģionā ir uzrādījis lejupejošu tendenci, tomēr Rīga uzrādīja pārsteidzoši spēcīgu rezultātu ar ekspluatācijā nodotiem birojiem 42 000 m2 platībā. Tas veido 45% no Baltijas kopējā ekspluatācijā nodoto biroju telpu apjoma 2024. gadā. Lielu ieguldījumu šajā rezultātā nodrošināja “Novira Plaza” projekts, kas bija vienīgais biroju projekts ar platību virs 20 000 m2 kas 2024. gadā tika nodots ekspluatācijā Baltijā.
Brīvās platības Rīgas biroju tirgū turpina kristies, sasniedzot kopējo vakanci 12.4%. Prognozes liecina, ka šī tendence turpināsies vismaz nākamos pāris gadus. Piegādes ķēdes traucējumi un būvniecības cenu kāpums liecina par turpmāku ekspluatācijā nodoto kvadrātmetru samazinājumu arī 2025. un 2026. gadā, nostiprinot jau ekspluatācijā nodoto A klases biroju pozīcijas.
Sabiedrība ir emitējusi nodrošinātas obligācijas, lai finansētu savu uzņēmējdarbību - nodotu ēku ekspluatācijā un pabeigtu labiekārtošanas darbus. Pašreizējās obligāciju emisijas plāns paredz emitēt obligācijas līdz 49 miljonu EUR vērtībā vairākās daļās 12 mēnešu laikā. 2024. gada beigās jau emitēto obligāciju kopējais apjoms ir 46 miljoni EUR. 2024. gada novembrī obligācijas tika iekļautas tirdzniecībai Nasdaq Baltic alternatīvajā tirgū First North ar ISIN kodu LV0000803179. Sabiedrība plāno veikt vēl vienu emisiju 2025.gada pavasarī, lai finansētu telpu iekārtošanas darbus saskaņā ar noslēgtajiem nomas līgumiem.