PRO KAPITAL GRUPP

TEADE



KOMMENTAAR MASSIMEEDIAS AVALDATUD INFORMATSIOONILE



Kommentaariks Eesti massimeedias ajavahemikul 19.-23.

juuli 2001 avaldatud infole AS Pro Kapital Grupp tegevuse

kohta peab ettevõte vajalikuks avaldada lisainfot

sõlmitud kinnisvara ostu-müügitehingute tausta kohta. AS

Pro Kapital Grupp nõukogu on seoses ettevõttes hiljuti

avastatud endise juhatuse liikme Ilona Saari

ametiseisundi kuritarvitamisega läbi viinud täiendava

sisekontrolli. Nõukogu on tuvastanud, et real juhtudel ei

ole juhatus Tallinna Väärtpaberibörsile edastanud

ammendavat infot Pro Kapital Grupi kinnisvaratehingute

kohta. Samas on erinevalt massimeedias avaldatud

kahtlustest Pro Kapital Grupp alati toiminud oma

aktsionäride huvidest lähtuvalt ning kõigi aktsionäride

võrdse kohtlemise printsiipi järgides.



Alljärgnevalt esitab Pro Kapital Grupp lisainformatsiooni

ja parandusi seni Tallinna Väärtpaberibörsi kaudu

avalikustatud infole kolme massimeedias tähelepanu

pälvinud kinnisvaratehingu kohta.



AS Kalaranna omandamisest



Pro Kapitalile teadaolevatel andmetel omandas

investeerimisfirma Baltic Investments  1362 AS Kalaranna

aktsiat  (100% ettevõtte aktsiakapitalist) kolmes osas:

681 aktsiat osteti 31. märts 1997, 428 aktsiat 24.

oktoober 1997 ja 253 aktsiat 14. november 1997.



26. jaanuaril 2000 sõlmis AS Pro Kapital Baltic

Investments-iga optsioonlepingu kuni 51% AS Kalaranna

aktsiate omandamiseks . Lepingu kohaselt oli AS Pro

Kapitalil kahe aasta jooksul eesõigus omandada kuni 51%

AS Kalaranna aktsiatest nominaalhinnaga, millele

lisanduksid AS Kalaranna poolt optsioonlepingu

sõlmimisest kuni optsiooni realiseerimise hetkeni

tehtavad investeeringud.



Müüja deklareeris, et antud kinnistu kasutamise

sihtotstarve on elamumaa ning kinnistu suurus ehk maa

suurus on 60 000 ruutmeetrit. Müügilepingu sõlmimise

ettevalmistamise käigus selgus aga, et kinnistu tegelik

sihtotstarve on äri- ja transpordimaa ning krundi

pindalast ligi 10 000 ruutmeetrit moodustab merelahe

akvatoorium. Eeltoodud põhjustel otsustas Pro Kapital

enne optsiooni tähtaja saabumist lõpetada lepingu.

Ettevõttesisene uurimise käigus tuvastati, et juhatus ei

ole aga Tallinna Väärtpaberibörsile optsioonlepingu

lõpetamise kohta teadet saatnud.



Baltic Investments müüs oma osaluse 1. märtsil 2001 OÜ-le

Pettinary Haldus. Kuna vahepealsel perioodil oli

algatatud kinnistu detailplaneering ning selginenud ka

maa kasutamise sihtotstarve elamumaana, otsustas AS Pro

Kapital Grupp tütarettevõte AS Pro Kapital Eesti 17. mail

2001 Pettinary Halduse käest omandada 100% AS Kalaranna

aktsiatest, tehingu hind oli 142 000 000 krooni. AS-ile

Kalaranna kuulub Tallinnas Linnahalli ja vanalinnaga

külgnev mereäärne kinnistu, mille suuruseks on 60 000

ruutmeetrit. Pro Kapital kavatseb kinnistu välja arendada

elamupiirkonnana, hetkel käib detailplaneeringu

koostamine.



Enne ostulepingu sõlmimist haldas Pro Kapital kinnistut

firmaga Baltic Investments sõlmitud juhtimislepingu

alusel ja sai selle eest kokkulepitud tasu. Pro Kapital

on AS Kalarannale kuuluva kinnistu arendamise nimel

töötanud mitu aastat ning projekti ettevalmistamiseks on

tehtud mitmeid arvutusi, eelarveid, uurimusi jne.  Pro

Kapital Grupi juhatuse hinnangul on massimeedias

avaldatud hinnang, et ettevõte on nimetatud kinnistu

ostnud liialt kõrge hinnaga, põhjendamatu.



Kui lähtuda AS Kalaranna ostu hindamisel võimalikest

võrreldavatest tehingutest, siis Admiraliteedi maa-ala

müük toimus sarnase ruutmeetri hinnaga ning ka Logi

tänava kinnistute müügi puhul oli hind samas

suurusjärgus.



AS Kalaranna omandis olevale maa-alale saab Pro Kapitali

kalkulatsioonide kohaselt ehitada proportsionaalselt

samas ehitusmahus nagu see on kavandatud Ilmarise

Kvartalis, st. kokku võib Kalaranna kinnistule ehitada ca

54.000 m² elamispindasid. Pro Kapitali prognoosi kohaselt

on antud piirkonna eluasemete tulevane lõplik müügihind

1,5-2 aasta pärast ca 30.000 EEK/m², mis teeb kogu

projekti realiseerimise korral müügituluks 1 620 000 000

krooni.



Kinnistu eest maksis AS Pro Kapital Eesti kokku 142 000

000 krooni ehk maa eest makstud hinna suhe kogu

müügitulusse on 8,5%. Kui taandada sama arvestus ühiku

hinnale, siis 60 000 m² maa eest maksti kokku 142

miljonit krooni ehk 2360 EEK/m².  1 m² maa hind 30 000

krooni suurusesse toote lõpphinda on ca 8%.



Arenenud riikides on kinnisvaraprojektide puhul

eelpooltoodud maa hinna kalliduse või odavuse arvestus

üldlevinud praktika. Suuremates linnades, kus

kinnisvaraturg on välja kujunenud, ulatub maa hinna suhe

müüdava kinnisvara hinda ligi 50 protsendini. Pro

Kapitali poolt tehtud tehingus on vastav suhe ca 8% ja

ettevõtte juhatus on veendunud, et tehingu hind oli

soodne.



Ettevõttesisese uurimise tagajärjel on aga selgunud, et

Pro Kapital Grupis finantsandmete esitamise ja

börsikommunikatsiooni eest vastutanud juhatuse liikme

Ilona Saari poolt 17. mail Tallinna Väärtpaberibörsile AS

Kalaranna aktsiate ostu kohta saadetud informatsioon

sisaldas valesid fakte. Nimelt kinnitas Saari börsile

saadetud teates, et aktsiad osteti Ernesto Preatoniga

seotud isikutelt investeerimisfirma Baltic Investments

vahendusel ning et tegu on seotud osapoolte vahelise

tehinguga. Pro Kapital Grupi juhatus kinnitab, et

korrektne on teave, mille kohaselt aktsiad osteti OÜ-lt

Pettinary Haldus. Pro Kapital kirjeldas tehingut seotud

osapoolte vahelisena reglemendi nõuetest lähtuvalt, kuna

AS Pro Kapital Eesti juhatuse liige Andrus Laurits oli ka

AS Kalaranna juhatuses. Massimeedias avaldatud väited

sellest, et Ernesto Preatoni oli AS Kalaranna aktsionär

ka enne selle aktsiate müüki Pro Kapitalile, on alusetud.



OÜ Torreon omandamisest



Pro Kapitalile teadaolevatel andmetel omandas

investeerimisfirma Baltic Investments 45% OÜ Torreon,

millele kuulub 4,5 hektari suurune endine Tallinna

Lihakombinaadi kinnistu Peterburi maantee alguses,

osadest 27. märtsil 1998 ning ülejäänud 55% omandas

investeerimisfirma Svalbork Invest OÜ 31. augusti 1998.



27. jaanuaril 2000 sõlmis AS Pro Kapital optsioonlepingu

kuni 51% OÜ Torreon osade omandamiseks OÜ-lt Svalbork

Invest. Optsioonlepingu kohaselt oli Pro Kapitalil kahe

aasta jooksul eesõigus osta kuni 51% OÜ Torreon osadest

nominaalhinnaga, millele lisanduksid OÜ Torreon poolt

optsioonlepingu sõlmimisest kuni optsiooni

realiseerimise hetkeni tehtud investeeringud. Vastavalt

optsioonlepingule lasus kinnistu omanikul kohustus

teostada kõik erastamistoimingud, kaasa arvatud maa ostu-

müügilepingu sõlmimine hiljemalt 31. märtsiks 2000. Kuna

veel mitu kuud pärast nimetatud tähtaja möödumist ei

olnud ikka veel teostatud vajalikke erastamistoiminguid,

katkestas Pro Kapital lepingu. Ettevõttesisene uurimise

käigus tuvastati, et juhatus ei ole aga Tallinna

Väärtpaberibörsile optsioonlepingu lõpetamise kohta

teadet saatnud.



Kuna Pro Kapital Grupi arengustrateegia kohaselt oli

kaubanduskeskuste arendamine endiselt ettevõtte jaoks

prioriteetse tähtsusega, alustasid osapooled uusi

läbirääkimisi OÜ Torreon osade ostuks 2001. aasta

alguses, kui oli lahendatud maa erastamisega seotud

küsimused.



Pro Kapital Eesti ostis 55% OÜ-st Torreon OÜ-lt Svalbork

Invest 25. aprillil 2001. Tehingu hind oli 26 620 000

krooni, kusjuures pooled leppisid kokku, et Pro Kapital

ostab ka ülejäänud 45% ettevõttest lähtuvalt antud

tehingu hinnakujundusest. Pro Kapitali plaanide kohaselt

kinnistu olemasolevad hooned lammutatakse ja sinna

ehitatakse Kristiine Kaubanduskeskusega analoogne

kaubanduskeskus.



Pro Kapital kirjeldas tehingut seotud osapoolte

vahelisena reglemendi nõuetest lähtuvalt, kuna Pro

Kapital Eesti nõukogu liikmed ja Svalbork Investi

juhatuse liikmed Ilona Saari, Aivar Pihlak ja Ernesto

Preatoni kattusid. Massimeedias avaldatud väited sellest,

et Ernesto Preatoni oli OÜ Torreon osanik ka enne osade

müügi tehingut Pro Kapitalile ning Svalbork Invest OÜ oli

tema kontrolli all, on alusetud.



Pro Kapitali juhtkonna hinnangul on antud tehingu 1000

krooni suurune maa ruutmeetri hind igati põhjendatud.

Torreoni kinnistu väärtuse hindamisel ei ole võimalik

kasutada võrreldavaid tehinguid, kuna Peterburi teel veel

nii mastaapset kinnisvaraarendust ei toimu.  Juhul, kui

tellida mõnest sõltumatust Eesti kinnisvarabüroost

hindamisakt, pakutaks Pro Kapitali hinnangul antud

kinnistu nn. turuhinnaks kuskil 600-800 krooni/m².

Selline hind saadaks kasutades kinnisvarahindajate liidu

rangeid hindamismudeleid/valemeid, mis tihtipeale ei saa

ega tohi arvestada kaubanduspindade arendaja jaoks

olulisi majanduslikult põhjendatud tegureid.



Erinevalt näiteks Sikupilli kaubanduskeskusest, kuhu

sissesõiduks tuleb peale tööpäeva lõppu koju sõitvatel

Lasnamäe elanikel teha vasakpööre ning keskusest lahkudes

samuti üks vasakpööre, tuleb Torreoni kinnistul asuvasse

kaubanduskeskusesse sõidu puhul teha vaid kaks

liikluskorralduslikult lihtsamat ja mugavamat paremat

pööret. Kaubanduskeskuseks kavandatava ärimaa ruutmeetri

ostu-müügihinnas kajastub nii see kui ka kinnistu ligi

kilomeetri pikkune avatus elavale liiklussoonele –

Peterburi maanteele - mitusada krooni maksva

lisaväärtusena. Pro Kapitali juhatuse hinnangul  vastab

OÜ Torreon osade hind ettevõttele kuuluva kinnistu

turuhinnale.



AS Vinkrist – uue nimega Rottermanni Kvartal AS

omandamisest



Pro Kapitalile teadaolevatel andmetel omandas

investeerimisfirma Baltic Investments 90% AS Vinkrist

aktsiatest 12. veebruar 1998. AS Pro Kapital omandas

Baltic Investments-ilt nimetatud aktsiad 23. oktoobril

1998 hinnaga 900 000 krooni. Ettevõttesisese uurimise

tulemuste kohaselt oli 1998. aastal sõlmitud leping AS

Vinkrist aktsiate omandamiseks koostatud toonase

tegevjuhtkonna poolt. Kuna pärast lepingu allakirjutamist

selgus, et Baltic Investments-i esindaja oli eksinud

talle antud instruktsioonide osas, mis puudutasid tehingu

hinda, otsustasid lepingu osapooled hea äritava kohaselt

küsimuse lahendada taastades algse situatsiooni.

Pikaajalise koostöö säilitamiseks müüs AS Pro Kapital 25.

detsembril 1998 kõne all olevad aktsiad sama hinnaga

Baltic Investments-ile tagasi.



Ettevõttesisene uurimise käigus tuvastati, et juhatus ei

ole aga Tallinna Väärtpaberibörsile informatsiooni antud

tehingute kohta saatnud.



Kuivõrd ettevõttel säilis huvi AS Vinkrist omanduses

olevate kinnistute ostuks, omandas AS Pro Kapital 29.

novembril 1999 Baltic Investments-ilt 90% AS Vinkrist

aktsiatest. Tehingu hinnaks oli 82 000 000 krooni,

ülejäänud 10% ettevõttest kuulus juba varem Pro

Kapitalile. Massimeedias avaldatud väited sellest, et

Ernesto Preatoni oli AS Vinkrist aktsionär ka enne

aktsiate müügi tehingut Pro Kapitalile, on alusetud.



AS-ile Vinkrist, praeguse nimega Rottermanni Kvartali AS,

kuulub Tallinna kesklinnas Viru väljaku ja sadamaala

vahelises piirkonnas 5 erinevat kinnistuna ligi 17 200

ruutmeetrit maad koos hoonetega.



Pro Kapitali juhatuse hinnangul on AS Vinkrist aktsiate

ostu hind vastavuses selle ettevõtte varade väärtusega.

Erinevalt AS-ist Kalaranna, kus maa hinnaks kujunes ca

2300 krooni ruutmeetri kohta, tuleb Rottermanni Kvartali

(RK) puhul silmas pidada seda, et antud kinnistu

koosseisu ei kuulu ainult maa.  Antud maa-alal asuvad

mitmed ajaloolist väärtust omavaid hooned, mis tõstavad

kinnistu hinda. RK puhul on maa turuväärtus kindlasti

vähemalt sama, mis Admiraliteedi basseini äärsete

kinnistute puhul. Arvestades kvartali vahetut kontakti

praeguse linnakeskusega, on maa hind isegi kallim.



Pro Kapital näeb Rottermanni kvartali kinnistute puhul

suurt väärtust olemasolevatel hoonetel, mida saab ja ka

peab edukalt taastama.  Iga olemasoleva hoone üldpinna

ruutmeetri pealt hoiab Pro Kapital tulevastes

ehituskuludes kokku 3500-4500 krooni.





Aivar Pihlak

PK Grupp juhatuse liige

+372 614 4920